Czym jest zniesienie współwłasności i jak to właścicie zrobić?

Własność

Pochylając się nad bardzo złożonym zagadnieniem, jakim jest zniesienie współwłasności, należy prawidłowo określić, czym jest źródło tej instytucji, czyli własność.

Kiedy właścicielowi przysługuje rzecz niepodzielnie (niezależnie od innych osób), mamy do czynienia z prawem własności. Właściciel rzeczy może nią dysponować i rozporządzać bez zgody osób trzecich, ale w granicach prawa i społecznego przeznaczenia tego prawa. Innymi słowy, właściciel nie ma absolutnej swobody w dysponowaniu swoją własnością, ponieważ jego działania muszą być zgodne z prawem i ogólnie przyjętymi zasadami społecznymi.

Aczkolwiek istotą prawa własności jest także prawo do zniszczenia własnej rzeczy w określonych przypadkach. Art. 140 Kodeksu cywilnego mówi o tym, że „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, właściciel może [...] rozporządzać rzeczą.” Rozporządzanie rzeczą oznacza także możliwość zniszczenia rzeczy – bo to również jest forma decydowania o jej losie. Ale:

nie może to naruszać przepisów szczególnych (np. ustawy o ochronie zabytków, środowiska),
musi to być zgodne z zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa.

Warto pamiętać, że w kontekście Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, własność jest jednym z podstawowych praw człowieka, a ochrona własności stanowi jedną z podstawowych zasad ustrojowych Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z Konstytucją, prawo do własności jest chronione bez względu na to, kto jest jego właścicielem. „Ochrona własności” oznacza, że prawo do własności jest zabezpieczone przez państwo.

Właściciel ma prawo do rozporządzania swoją rzeczą i może bronić tego prawa przed bezprawnym pozbawieniem. Ochrona ta może być ograniczona tylko w wyjątkowych przypadkach, np. w interesie publicznym (epidemia, wojna) z odpowiednim odszkodowaniem.

Współwłasność

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom – taki stan nazywamy współwłasnością. Może ona dotyczyć zarówno ruchomości (np. kosiarki), jak i nieruchomości (np. działek, domów czy mieszkań). Liczba współwłaścicieli nie jest ograniczona – jeden przedmiot może mieć dowolną ich liczbę.

Przedmiotem współwłasności może być wyłącznie jedna, konkretna rzecz. Zbiory rzeczy (np. kolekcje monet, księgozbiory) nie mogą być objęte współwłasnością jako całość – w takim przypadku przedmiotem prawa są poszczególne elementy zbioru.

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania z całej rzeczy, a nie tylko z jej określonej części – chyba że współwłaściciele ustalą inaczej.

Polskie prawo rozróżnia dwa podstawowe rodzaje współwłasności:

Współwłasność w częściach ułamkowych – każdy współwłaściciel posiada określony udział w rzeczy, wyrażony ułamkiem.
Współwłasność łączna – bezudziałowa, powstająca tylko w określonych przypadkach, np. w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej lub w majątku wspólnym wspólników spółki cywilnej.

Dysponowanie prawami w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych oraz współwłasności łącznej różni się sposobem w jaki poszczególni współwłaściciele mogą korzystać z rzeczy i podejmować decyzje dotyczące tej rzeczy. Oto wyjaśnienie, jak można dysponować tymi dwoma rodzajami współwłasności:

1. Rozporządzanie współwłasnością w częściach ułamkowych

W tym przypadku każdy współwłaściciel posiada określony udział w rzeczy, który jest wyrażony ułamkiem (np. 1/2, 1/3, 1/4 itd.). Dysponowanie tymi prawami wygląda następująco:

Korzystanie z rzeczy: Każdy współwłaściciel ma prawo do korzystania z całej rzeczy, ale jego prawo jest ograniczone jego udziałem w tej rzeczy. Oznacza to, że nie może korzystać z całej rzeczy w sposób, który uniemożliwiłby korzystanie z niej innym współwłaścicielom. W przypadku rzeczy, którą można podzielić, np. gruntów, możliwe jest fizyczne podzielenie rzeczy, jednakże w przypadku rzeczy niepodzielnych (np. samochód), korzystanie z rzeczy przez jednego współwłaściciela nie może kolidować z prawami innych współwłaścicieli.
Rozporządzanie rzeczą: Każdy współwłaściciel może samodzielnie rozporządzać swoją częścią rzeczy, ale nie może rozporządzać całą rzeczą bez zgody pozostałych współwłaścicieli, jeżeli dotyczy to czynności, które wymagają jednomyślności, np. sprzedaż, darowizna.
Podejmowanie decyzji: Aby podjąć decyzję dotyczącą rzeczy, która jest współwłasnością, konieczne jest uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli, chyba że chodzi o czynności, które są zgodne z naturą rzeczy (np. jej codzienne użytkowanie).

2. Rozporządzanie współwłasnością łączną

W przypadku współwłasności łącznej, najczęściej mówimy o wspólności majątkowej małżeńskiej, współwłaściciele (np. małżonkowie) nie mają określonych udziałów w rzeczy. Zasady dysponowania tymi prawami są bardziej złożone:

Korzystanie z rzeczy: Współwłaściciele mają wspólne prawo do korzystania z całej rzeczy, niezależnie od tego, kto jest faktycznym użytkownikiem. Wspólne korzystanie dotyczy całej rzeczy, a nie jej części.
Rozporządzanie rzeczą: Współwłaściciele nie mogą samodzielnie rozporządzać rzeczą w sposób wyłączający innych współwłaścicieli. W przypadku współwłasności łącznej, np. wspólności majątkowej małżeńskiej, decyzje o sprzedaży, darowiźnie, czy innych czynnościach prawnych muszą być podejmowane wspólnie, czyli oboje małżonkowie muszą wyrazić zgodę. Wspólność majątkowa oznacza, że wszystkie nabyte przedmioty, w tym nieruchomości i ruchomości, są wspólne i nie podlegają podziałowi według udziałów.
Podejmowanie decyzji: Współwłaściciele działają w sposób wspólny. Przykładem może być sytuacja, w której małżonkowie podejmują decyzje dotyczące wspólnego majątku. W przypadku spółki cywilnej decyzje dotyczące rozporządzania wspólnym majątkiem muszą być podejmowane zgodnie z umową spółki, która reguluje zasady działania spółki i dysponowania jej majątkiem.

Skoro z powyższego tekstu wynika, czym jest własność i współwłasność rzeczy, przejdźmy do meritum, którym jest zniesienie współwłasności, czyli sytuacja, w której rzecz przypada co najmniej dwóm podmiotom jednocześnie.

Zniesienie współwłasności

Formy zniesienia współwłasności

Zniesienie współwłasności to proces, w którym współwłaściciele decydują się na zakończenie wspólnej własności i podział rzeczy. Każdy współwłaściciel ma prawo żądać zniesienia współwłasności. Może to nastąpić na dwa sposoby: poprzez umowę między współwłaścicielami lub w drodze postępowania sądowego. Istnieją trzy główne sposoby zniesienia współwłasności:

Podział fizyczny rzeczy wspólnej – Jeśli rzecz można podzielić, np. działkę lub mieszkanie każdy współwłaściciel otrzymuje część rzeczy odpowiadającą jego udziałowi.
Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli – Jeśli podział rzeczy nie jest możliwy (np. w przypadku samochodu), jeden ze współwłaścicieli może przejąć całą rzecz, ale musi zapłacić pozostałym współwłaścicielom odpowiednią kwotę, równą wartości ich udziałów.
Sprzedaż rzeczy wspólnej – Jeśli podział rzeczy jest niemożliwy lub nieopłacalny, można sprzedać rzecz i podzielić uzyskaną kwotę pomiędzy współwłaścicieli zgodnie z ich udziałami.

Przyjmijmy dwa scenariusze: udało się wypracować porozumienie między współwłaścicielami co do zniesienia współwłasności dalej?

Jeśli wszyscy współwłaściciele nieruchomości są zgodni co do jej podziału majątku, wówczas mogą zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.

W akcie notarialnym umieszczone zostają zasady podziału w zależności od ustaleń poczynionych przez zainteresowanych. W akcie znajdą się również wzajemne rozliczenia. Do istniejącej wcześniej księgi wieczystej notariusz dokonuje wpisów nowych właścicieli. Dodatkowo, niezbędne będzie przeprowadzenie wyceny nieruchomości dla celów podatkowych.

Ale bywa też tak: Na potrzeby tej publikacji posłużmy się przykładem współwłasności ułamkowej w przypadku samochodu osobowego, którego, jak wiadomo, nie da się podzielić.

Współwłaściciele nie zgadzają się co do innego sposobu rozwiązania sprawy, więc konieczne jest rozstrzygnięcie przez sąd. Jeśli podział fizyczny rzeczy jest niemożliwy, lub w ocenie sądu nie jest najlepszym sposobem zniesienia współwłasności, sąd może przyznać rzecz na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem dokonania spłaty na rzecz pozostałych. Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie ma środków na dokonanie spłat, a podział fizyczny rzeczy jest niemożliwy, najlepszym rozwiązaniem będzie sprzedaż wspólnej rzeczy i podział uzyskanych z niej środków.

Jeśli wszystkie formy polubownego zniesienia współwłasności drogą umowy między stronami zawiodły, a sprawa trafia do sądu, sąd będzie musiał rozstrzygnąć, jak najlepiej zakończyć współwłasność.

Co sąd bierze pod uwagę przy zniesieniu współwłasności?

Przede wszystkim, decyzja o sposobie zniesienia współwłasności zależy od samej rzeczy będącej przedmiotem współwłasności. Sąd w pierwszej kolejności weryfikuje, czym jest przedmiot współwłasności i czy istnieje możliwość podziału tej rzeczy. Z pewnością sprawdza, czy rzecz wspólną można fizycznie podzielić.

Jeśli jedna ze stron wnosi o przyznanie rzeczy wspólnej na wyłączną własność, sąd oceni, czy ta strona będzie w stanie spłacić pozostałych współwłaścicieli. Przy podziale fizycznym rzeczy wspólnej lub przyznaniu jej na wyłączną własność jednemu współwłaścicielowi, sąd ustali także wartość rzeczy wspólnej, aby określić wysokość spłat należnych pozostałym współwłaścicielom.

Przy ustalaniu sposobu zniesienia współwłasności, sąd bierze pod uwagę interesy wszystkich stron. Rozważa on wszystkie okoliczności sprawy, aby dobrać najlepszy sposób podziału, dostosowany do konkretnej sytuacji, ponieważ każda sprawa jest inna.

Czy sąd może mnie zmusić do zniesienia współwłasności?

Zgodnie z przepisami, każdy współwłaściciel ma prawo złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. Odpowiadając na pytanie, czy sąd może zmusić kogoś do zniesienia współwłasności, należy stwierdzić, że zasadniczo współwłaściciel nie może się sprzeciwić temu procesowi. Istnieją jednak pewne wyjątki.

Współwłaściciele mogą zawrzeć umowę, która wyklucza możliwość zniesienia współwłasności przez określony czas. W takim przypadku, przed upływem tego terminu, zniesienie współwłasności nie będzie możliwe. W orzecznictwie zdarzają się również poglądy, że zniesienie współwłasności może być niedopuszczalne, jeśli stanowiłoby nadużycie prawa, np. w przypadku, gdy współwłasność dotyczy części nieruchomości służącej wspólnemu użytku (np. podwórze).

Mimo iż współwłaściciel nie może zazwyczaj sprzeciwić się zniesieniu współwłasności, nie można go zmusić do przyjęcia pełnej własności rzeczy, jeśli się na to nie zgadza. W takim przypadku sąd może zastosować inne sposoby zniesienia współwłasności.

Koszt zniesienia współwłasności

Poza najważniejszym kosztem przy zniesieniu współwłasności, jakim jest ulga lub satysfakcja – zależnie od tego, po której stronie stoisz – istnieje jeszcze koszt finansowy.

Jak wygląda a więc to znowu zależy :

Koszty zniesienia współwłasności w trybie umownym - Koszty te mogą być uzależnione od wartości nieruchomości, ale w praktyce często zależą od ustaleń między stronami, np. opłat notarialnych, kosztów związanych z przygotowaniem umowy podziału lub spłat. Współwłaściciele mogą w takich przypadkach negocjować koszty w zależności od ustaleń.
Koszty sądowego zniesienia współwłasności - W przypadku sądowego trybu zniesienia współwłasności, koszty są zazwyczaj związane z opłatami sądowymi. Zgłoszenie wniosku o podział nieruchomości wiąże się z opłatą sądową, która zależy od wartości nieruchomości.
300,00 zł – jest to opłata sądowa za wniosek o zniesienie współwłasności w przypadku, gdy współwłaściciele zgłoszą zgodny wniosek o podział nieruchomości.
1.000,00 zł – jest to opłata sądowa za wniosek o zniesienie współwłasności, gdy brak jest zgody między współwłaścicielami lub sprawa wymaga bardziej skomplikowanego rozstrzygnięcia.
Wynagrodzenie biegłego - Koszty te mogą wzrosnąć, np. jeśli sąd zleci wycenę nieruchomości biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu. Wynagrodzenie biegłego, które obciążą współwłaścicieli, może być znaczącym dodatkowym kosztem w przypadku, gdy sprawa jest bardziej skomplikowana lub wymaga dokładnej wyceny.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości (w tym jej części lub udziału) jest opodatkowana podatkiem PIT, jeśli nastąpi przed upływem 5 lat od jej nabycia.

Zniesienie współwłasności jednak nie stanowi nabycia nieruchomości, jeśli odbywa się w ramach udziału, który pierwotnie przysługiwał byłym współwłaścicielom, i nie wiąże się ze spłatami ani dopłatami. W takim przypadku, datą nabycia nieruchomości lub prawa pozostaje data ich pierwotnego nabycia.

Zniesienie współwłasności traktowane jest jako nabycie nieruchomości tylko wtedy, gdy w wyniku podziału podatnik otrzymuje nieruchomość o wyższej wartości niż jego pierwotny udział w tej nieruchomości.

Zniesienie współwłasności może być długotrwałym procesem sądowym stosunkowo krótkim, jeśli uda się wypracować porozumienie między stronami. Ale możesz też przed zniesieniem współwłasności, nie wchodząc w perturbacje dokumentowe i być może batalie sądową sprzedać swój udział w nieruchomości komfortowo, bez wychodzenia z domu firmie która zrobi wszystko za ciebie. Jeśli posiadasz udział i chcesz o tym porozmawiać skorzystaj z formularza poniżej.

PODSUMOWANIE

Własność – To prawo do pełnego dysponowania rzeczą, obejmujące korzystanie, rozporządzanie nią oraz wyłączanie innych osób z prawa do niej. Właściciel ma pełną swobodę w zarządzaniu rzeczą, z zachowaniem granic prawa.
Współwłasność – Powstaje, gdy więcej niż jedna osoba posiada określony udział w tej samej rzeczy. Może być:
- Współwłasność w częściach ułamkowych – Każdy współwłaściciel ma określony udział w rzeczy.
- Współwłasność łączna – Brak określonych udziałów, np. w przypadku małżonków lub wspólników spółki cywilnej.
Zniesienie współwłasności – Proces, w którym współwłaściciele decydują się na zakończenie współwłasności. Może odbywać się na drodze:
- Umowy – Polubowne rozwiązanie między współwłaścicielami.
- Postępowania sądowego – Sąd może zastosować jedną z trzech metod:
- 1. Podział fizyczny rzeczy,
  2. Przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych,
  3. Sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanych środków.
Koszty – Koszty związane ze zniesieniem współwłasności zależą od metody:
- W trybie umownym – Koszty są uzależnione od wartości nieruchomości.
- W trybie sądowym – Opłaty są stałe i wynoszą 300 zł lub 1.000 zł, zależnie od zgody współwłaścicieli. Dodatkowe koszty mogą obejmować wynagrodzenie biegłych rzeczoznawców.
Podatek od zniesienia współwłasności – Jeśli nieruchomość jest sprzedawana przed upływem 5 lat od nabycia, podlega opodatkowaniu PIT. Jednak zniesienie współwłasności samo w sobie nie jest traktowane jako nabycie, chyba że wartość otrzymanej nieruchomości przekroczy pierwotny udział współwłaściciela.

Zadzwoń +48 523 102 123 lub wypełnij formularz i pozbądź się problemów z nieruchomością nawet w 3 dni