Czym jest i jak sprzedać mieszkanie z umową dożywocia?

Umowa dożywocia, czyli mieszkanie w zamian za opiekę

W Polsce żyje dziś około 6,5 miliona emerytów. Wśród nich znajduje się wielu seniorów, którzy nie mają potomków, z powodu problemów zdrowotnych lub życiowych okoliczności. Inni, choć mają rodziny, nie mogą liczyć na ich wsparcie. Niskie emerytury, rosnące koszty życia i samotność sprawiają, że wielu seniorów zmaga się z codziennymi trudnościami, nie mając nikogo, kto poda im pomocną dłoń. Dla takich osób istotnym rozwiązaniem może być umowa dożywocia – forma prawna, która pozwala im zabezpieczyć swoją przyszłość bez konieczności sprzedaży mieszkania czy rezygnacji z prawa do zamieszkania. Dzięki niej seniorzy mogą przekazać własność nieruchomości w zamian za opiekę i wsparcie aż do końca życia.

Czym jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia to rozwiązanie prawne, które daje seniorom możliwość przeniesienia własności swojej nieruchomości w zamian za opiekę do końca życia. Jest opisana w przepisach Kodeksu cywilnego (artykuły 908–916. Co istotne, umowa dożywocia nie dotyczy wyłącznie nieruchomości mieszkalnych – może obejmować również domy, działki (w tym leśne), a nawet udziały w nieruchomościach.

W takiej umowie można ustalić, że dożywotnik (czyli osoba przekazująca nieruchomość) będzie miał prawo mieszkać w części domu, otrzymywać jedzenie, opał i inne potrzebne rzeczy w tym np. ustalone świadczenie pieniężne, jeśli sam nie będzie mógł ich sobie zapewnić. Można też ustalić, że dożywotnik zostaje w mieszkaniu do końca życia lub przeprowadza się do innego lokalu wskazanego przez nowego właściciela. Najczęściej stosowanym zapisem umowy dożywocia jest służebność osobista uprawnionego które wygasa wraz z chwilą jego śmierci.

Dla dożywotnika ważne jest, aby umowa dożywocia była wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Obecnie notariusze zazwyczaj sami składają taki wniosek i prawo dożywocia pojawia się w dziale III księgi. Warto jednak, by seniorzy to sprawdzili – taki wpis daje im lepszą ochronę prawną.

Skoro wiemy że umowa dożywocia daje jednej osobie prawo do opieki i utrzymania do końca życia, w zamian za przekazanie nieruchomości drugiej osobie. Musimy wiedzieć, że tego prawa nie można sprzedać ani odziedziczyć – wygasa, gdy osoba uprawniona umrze. Umowę dożywocia zawiera się u notariusza w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Czy są jakieś zagrożenia?

Przede wszystkim należy wskazać, iż umowa dożywocia nie jest umową darowizny które bardzo często są ze sobą mylone. Darowizna jest umową, w której darujący daruje np. nieruchomość drugiej stronie umowy bez żądania jakichkolwiek świadczeń.

Z kolei w umowie dożywocia w zamian za nabycie nieruchomości nabywca zobowiązany jest do zapewniania utrzymania zbywcy nieruchomości, a czas trwania umowy dożywocia zależy od długości życia osoby zbywającej nieruchomość tzw. Dożywotnika

Jak przebiega sprzedaż mieszkania z dożywociem? Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy dożywocia, ma prawo sprzedać nieruchomość bez konieczności uzyskiwania zgody od dożywotnika. W momencie sprzedaży, obowiązki wynikające z umowy dożywocia przechodzą automatycznie na nowego właściciela mieszkania.

Czy umowa dożywocia chroni przed zachowkiem?

To ważne pytanie, bo wiele osób zastanawia się, czy po zawarciu umowy dożywocia ich bliscy będą mogli domagać się zachowku.

Zacznijmy od początku – czym jest zachowek?

To forma zabezpieczenia dla najbliższej rodziny zmarłego. Gdy ktoś zostaje pominięty w testamencie albo spadkodawca za życia rozdysponował majątek w formie darowizn, pominięci spadkobiercy mogą zażądać od osoby obdarowanej części przekazanego majątku – właśnie w ramach zachowku.

A co, jeśli nieruchomość została przekazana w ramach umowy dożywocia?

Tutaj sprawa wygląda inaczej. Umowa dożywocia nie jest darowizną, bo osoba, która otrzymuje nieruchomość, zobowiązuje się w zamian do opieki i utrzymania dożywotnika. To oznacza, że przekazanie nieruchomości nie było „za darmo”. Zatem umowa dożywocia powoduje, że nieruchomość zostaje przeniesiona na inną osobę za życia seniora. W rezultacie, ta nieruchomość nie wchodzi do masy spadkowej po śmierci seniora i nie jest dostępna dla spadkobierców testamentowych ani ustawowych.

Jeśli nieruchomość została przekazana na podstawie umowy dożywocia, to osoby pominięte w spadku nie mają podstaw do żądania zachowku od nowego właściciela. To właśnie dlatego umowa dożywocia jest często wybierana jako sposób na przekazanie majątku i jednoczesne uniknięcie ewentualnych roszczeń o zachowek.

Czy rodzina może podważyć umowę dożywocia?

Rodzina, która chce unieważnić umowę dożywocia, musi wiedzieć, że nie wystarczy samo poczucie krzywdy czy pominięcia. Kluczowe są tu tzw. wady oświadczenia woli – czyli sytuacje, w których osoba podpisująca umowę nie była w pełni świadoma tego, co robi.

Kiedy można mówić o wadach oświadczenia woli?

Chodzi na przykład o przypadki, gdy osoba była:

w ciężkim stanie psychicznym,
miała poważne zaburzenia (nawet chwilowe),
cierpiała na chorobę umysłową lub była niedołężna.

Jeśli więc osoba przekazująca nieruchomość nie mogła w pełni zrozumieć skutków podpisania umowy – można ją uznać za nieważną. W takiej sytuacji rodzinie przysługuje prawo do złożenia wniosku do sądu o unieważnienie umowy – także po śmierci dożywotnika. Sam dożywotnik również może to zrobić.

Kiedy jeszcze umowa dożywocia może zostać unieważniona?

Gdy jedna ze stron wykorzystała trudne położenie drugiej osoby – np. jej brak wiedzy, wiek, chorobę (tzw. wyzysk).
Gdy umowa nie została zawarta w formie aktu notarialnego – to warunek konieczny.

Rodzina może próbować podważyć umowę dożywocia, ale tylko wtedy, gdy pojawią się konkretne podstawy prawne, który trzeba zaznaczyć, muszą mieć konkretną konotacje dowodową która pozytywnie musi rozstrzygnąć Sąd.

Ok, a co w przypadku kiedy sprawy zaczynają się komplikować

Poddanie się egzekucji przez obdarowanego.

Jednym z rozwiązań jest notarialne poddanie się egzekucji. To zapis w akcie notarialnym, który sprawia, że jeśli osoba przejmująca nieruchomość nie wywiąże się ze swoich obowiązków (np. nie zapewni opieki, utrzymania), możliwe będzie szybkie egzekwowanie roszczeń – nawet bez potrzeby wytaczania sprawy sądowej.

Dzięki temu senior lub jego pełnomocnik może skierować sprawę od razu do komornika, co znacznie przyspiesza cały proces dochodzenia należnych świadczeń. To skuteczna forma ochrony, którą zdecydowanie warto rozważyć przy zawieraniu umowy dożywocia.

Gdy umowa dożywocia prowadzi do niewypłacalności

Zdarza się, że zawarcie umowy dożywocia sprawia, iż dożywotnik traci możliwość regulowania swoich zobowiązań – staje się niewypłacalny. W takiej sytuacji osoba, wobec której dożywotnik ma obowiązek alimentacyjny, może wystąpić z żądaniem uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej.

Co ważne – nie ma znaczenia, czy przy zawieraniu umowy dożywotnik miał zamiar pokrzywdzenia wierzyciela, ani to, kiedy dokładnie doszło do podpisania umowy. Wystarczy, że w jej wyniku nie może on wywiązać się z umownych obowiązków.

Warto jednak pamiętać, że takie roszczenie można zgłosić najpóźniej w ciągu pięciu lat od momentu zawarcia umowy dożywocia.

Pogorszenie stosunków stron

Jeśli pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym z umowy dożywocia dojdzie do takiego pogorszenia relacji, że dalsze wspólne funkcjonowanie staje się niemożliwe, można domagać się rozwiązania umowy jeszcze za życia dożywotnika.

W sytuacji, gdy jedna ze stron wystąpi z takim wnioskiem, sąd – biorąc pod uwagę okoliczności – może orzec rozwiązanie umowy dożywocia. Skutkiem tego będzie wygaśnięcie prawa dożywocia, a nieruchomość powróci na własność dożywotnika. Lecz w praktyce najczęstsza konsekwencja orzeczenia sądowego jest zamiana umowy dożywocia na rentę hipoteczną która jest sytuacją w której „utrzymanie” dożywotnika zamienione zostaje na regularne wypłaty pieniędzy przez zobowiązanego.

Umowa dożywocia a renta hipoteczna (tzw. odwrócona hipoteka) to dwa różne sposoby zapewnienia sobie środków do życia na starość w zamian za nieruchomość.
Różnią się one zarówno pod względem prawnym, jak i praktycznym.

Oto najważniejsze różnice:

Umowa dożywocia

Właściciel nieruchomości (zbywca) przenosi własność nieruchomości na inną osobę (nabywcę) w zamian za zapewnienie mu dożywotniego utrzymania. Umowa ma charakter cywilnoprawny i wymaga formy aktu notarialnego.

Renta hipoteczna / odwrócona hipoteka

Właściciel nieruchomości zawiera umowę z instytucją finansową (np. bankiem), osobą fizyczna lub firmą która wypłaca mu ratalnie lub jednorazowo pieniądze, a w zamian ustanawia na nieruchomości hipotekę. Po śmierci właściciela nieruchomość przechodzi na własność banku lub jest spłacana przez spadkobierców. Ma charakter finansowy.

A więc podstawowe różnice wyrażone są w charakterze świadczeń

Dożywocie: w zamian za nieruchomość otrzymujesz utrzymanie, opiekę, zamieszkanie, wyżywienie, często również pomoc w chorobie.
Renta hipoteczna: w zamian za nieruchomość otrzymujesz pieniądze, najczęściej w formie comiesięcznej renty.

Masz mieszkanie obciążone prawem dożywocia? A może jesteś zobowiązany z umowy i napotykasz trudności w realizacji swoich obowiązków? Skontaktuj się z nami — chętnie pomożemy.

Jeśli w Twojej rodzinie jest senior, który potrzebuje regularnego wsparcia finansowego lub opieki, również zachęcamy do kontaktu. Wypełnij formularz dostępny na stronie lub napisz do nas bezpośrednio. Znajdziemy rozwiązanie dopasowane do Twojej sytuacji.

Podsumowanie

Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przekazaniem nieruchomości, w przeciwieństwie do darowizny. Polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za opiekę. Po śmierci dożywotnika, zgodnie z umową, nabywca nieruchomości pozostaje jej właścicielem.

Jak pamiętamy Umowa dożywocia należy do tzw. umów wzajemnych, jest rodzajem umowy cywilnoprawnej, która przenosi własność nieruchomości na nabywcę jeszcze za życia dożywotnika, w zamian za opiekę i utrzymanie więc nie podlega dziedziczeniu.

Nieruchomość przekazana nabywcy w drodze umowy o dożywocie, automatycznie staje się jego własnością i jest wyłączona z postępowania spadkowego. Umowa dożywocia zawsze musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego w innym wypadku uchodzi za niezawartą.

W konkretnych udokumentowanych sytuacjach można ją rozwiązać wyrokiem sądu a podczas pogorszenia relacji między stronami można orzec o zamianie na rentę.

Jedocześnie warto pamiętać ze umowę w formie renty można zawrzeć między stronami wtedy mówimy o tak zwanej odwróconej hipotece.

Zadzwoń +48 532 102 123 lub wypełnij formularz i pozbądź się problemów z nieruchomością nawet w 3 dni