Hipoteka kaucyjna - co to jest i jak działa?

Hipoteki  najczęściej interesują osoby których dotyczą – jeśli jesteś jedną z nich lub po prostu chcesz dowiedzieć czym są hipoteki i jak je rozróżniam zapraszamy do lektury!

Z danych Związku Banków Polskich wynika, że w Polsce funkcjonuje ponad 2,5 miliona aktywnych kredytów hipotecznych. To oznacza, że wielu właścicieli prędzej czy później może stanąć przed decyzją o sprzedaży domu lub mieszkania obciążonego hipoteką. Czy to możliwe? Tak – choć wymaga spełnienia pewnych warunków.

Jeśli rozważasz sprzedaż, warto dobrze przeanalizować zarówno swoją sytuację finansową, jak i aktualne realia rynku nieruchomości. To częste pytania, które zadają sobie właściciele mieszkań – czy to dobry moment na sprzedaż, czy może warto poczekać? Pamiętaj, że kredyty hipoteczne to zobowiązania długoterminowe, a ich warunki – np. oprocentowanie – mogą się zmieniać w czasie. Dodatkowo zmienne stopy procentowe i dynamiczny rynek wpływają na decyzje zarówno kupujących, jak i sprzedających. Sprawdź, co jeszcze warto wiedzieć o kredytach hipotecznych.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką – to możliwe i wcale nie takie trudne

Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym nie musi być skomplikowana. Kluczem do udanej transakcji jest wiedza i dobre przygotowanie.

Ważne, by pamiętać, że hipoteka przypisana jest do nieruchomości, a nie do osoby ją posiadającej. Oznacza to, że nowy właściciel – o ile kredyt nie zostanie spłacony przy sprzedaży – przejmuje nieruchomość razem z wpisanym do księgi wieczystej obciążeniem. To istotna informacja, którą należy jasno zakomunikować kupującym, aby uniknąć nieporozumień i zapewnić przejrzystość całej transakcji.

Skoro wiemy, że taka sprzedaż jest możliwa – idźmy dalej

Zgodnie z art. 65 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, sprzedaż nieruchomości z obciążeniem hipotecznym jest dopuszczalna. Hipoteka „przechodzi” na nowego właściciela wraz z nieruchomością. W praktyce jednak bank zwykle musi wyrazić zgodę na sprzedaż – często warunkiem jej uzyskania jest całkowita spłata kredytu w dniu zawarcia umowy sprzedaży.

W świecie nieruchomości najczęściej mówi się o dwóch, choć nie jedynych, rodzajach hipotek – kaucyjnej i umownej. Dziś skupimy się na tej pierwszej

Hipoteka kaucyjna - co to jest i jak działa? 

To pytanie zadaje sobie wielu właścicieli nieruchomości, którzy planują sprzedaż swojego mieszkania lub domu. Hipoteka kaucyjna jest formą zabezpieczenia wierzytelności, która polega na obciążeniu nieruchomości prawem zaspokojenia roszczeń wierzyciela. Choć od 2011 roku nie można już ustanawiać nowych hipotek kaucyjnych, te hipoteki kaucyjne, które zostały już ustanowione, zachowują swoją ważność aż do momentu wygaśnięcia zabezpieczanych przez nie wierzytelności.

Czym jest hipoteka kaucyjna?

Hipoteka kaucyjna to rodzaj hipoteki, który zabezpiecza wierzytelność o nieustalonej wysokości w chwili ustanowienia hipoteki. Innymi słowy, nie dotyczy konkretnej kwoty, lecz zabezpiecza przyszłe lub zmienne zobowiązania – np. limity kredytowe, kredyty odnawialne, umowy ramowe, gwarancje bankowe czy też zobowiązania wynikające z umów handlowych.
Hipoteka kaucyjna jest ustanawiana na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości do oznaczonej sumy najwyższej, nie zaś o konkretnej wartości. We wpisie podana była tylko maksymalna kwota odpowiedzialności rzeczowej dłużnika, czyli wierzytelności, jaką może wyegzekwować wierzyciel.

Hipoteka umowna to najczęściej spotykany rodzaj hipoteki – ustanawiana jest na podstawie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a wierzycielem, zazwyczaj bankiem. Jej celem jest zabezpieczenie spłaty konkretnej wierzytelności, najczęściej kredytu hipotecznego.

Czym jest hipoteka umowa:

·         Powstaje na podstawie umowy
Właściciel nieruchomości i wierzyciel (np. bank) zawierają umowę, w której ustalają, że dana nieruchomość będzie zabezpieczeniem spłaty określonego zobowiązania.

·        Wymaga wpisu do księgi wieczystej
Hipoteka umowna staje się skuteczna dopiero po jej wpisaniu do działu IV księgi wieczystej nieruchomości.

·        Dotyczy konkretnej kwoty
W odróżnieniu od hipoteki kaucyjnej, hipoteka umowna zabezpiecza dokładnie określoną wierzytelność – np. kredyt w wysokości 300 000 zł.

·        Nie przenosi się na właściciela, lecz pozostaje z nieruchomością
Oznacza to, że przy sprzedaży nieruchomości, nowy nabywca nabywa ją z obciążeniem, chyba że kredyt zostanie wcześniej spłacony.

Hipoteka umowna kaucyjna vs zwykła - główne różnice

Aby zrozumieć, czym różni się hipoteka umowna kaucyjna a zwykła, należy przeanalizować ich podstawowe cechy:

Hipoteka zwykła (umowna)

• Była stosowana do wierzytelności już istniejącej, której dokładna kwota była znana. W przypadku kredytu zabezpieczała więc jego kapitał
• Dokładnie określona kwota zabezpieczenia
• Zabezpieczała konkretną, znaną wierzytelność

Hipoteka kaucyjna

• Dotyczyła wierzytelności przyszłych, których kwota w momencie ustanawiania zabezpieczenia jeszcze nie mogła być sprecyzowana. Banki wykorzystywały ją więc do zabezpieczania wierzytelności pobocznych wynikających z kredytu, czyli głównie odsetek
• Brak określonej kwoty – w odróżnieniu od zwykłej hipoteki, hipoteka kaucyjna nie określa precyzyjnie wartości zabezpieczenia
• Elastyczność – hipoteka kaucyjna jest elastycznym narzędziem, które może być stosowane w różnych sytuacjach i dla różnych rodzajów zobowiązań. Może obejmować zarówno obecne, jak i przyszłe zobowiązania dłużnika

Skupujemy też nieruchomości z lokatorami - zobacz skup nieruchomości z lokatorami

Rodzaje hipoteki kaucyjnej

W polskim systemie prawnym funkcjonowały różne rodzaje hipoteki kaucyjnej:

Hipoteka umowna kaucyjna

Hipoteka kaucyjna najczęściej miała charakter dobrowolny, co oznacza, że była ustanawiana za zgodą właściciela nieruchomości. Hipoteka umowna kaucyjna w księdze wieczystej jest formą zabezpieczenia kredytu, gdzie nieruchomość służy jako gwarancja spłaty, ale pozostaje nadal w posiadaniu pożyczkobiorcy. Jest to umowa między pożyczkobiorcą a pożyczkodawcą, która określa warunki związane z hipoteką.

Hipoteka przymusowa kaucyjna

Prawo nieruchomości przewidywało również możliwość ustanowienia hipoteki przymusowej kaucyjnej. Była ona orzekana przez sąd celem zabezpieczenia roszczeń wierzyciela. W praktyce ten rodzaj hipoteki znajdował zastosowanie w sytuacji, gdy dłużnik nie spłacał swojego zobowiązania, a wierzyciel chciał uzyskać dodatkowe zabezpieczenie.

Hipoteka kaucyjna na rzecz gminy

Hipoteka ustanowiona na rzecz gminy zabezpiecza zwrot bonifikaty. Jej wykreślenie będzie możliwe dopiero wówczas, gdy właściciel lokalu udowodni, iż całą uzyskaną ze sprzedaży kwotę wydał na zakup nowego mieszkania. Jest to szczególny przypadek hipoteki kaucyjnej, który może znacznie utrudnić sprzedaż nieruchomości.

Hipoteka kaucyjna a sprzedaż mieszkania - wyzwania i rozwiązania

Hipoteka umowna kaucyjna a sprzedaż mieszkania to temat, który często budzi niepokój wśród właścicieli nieruchomości. Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką kaucyjną może być bardziej skomplikowana niż w przypadku nieruchomości bez obciążeń. W takich sytuacjach warto rozważyć skup nieruchomości z kredytem. Przed sprzedażą konieczne jest uzyskanie zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki lub przeniesienie zobowiązań na nowego właściciela.

Wpływ na wartość nieruchomości

Hipoteka kaucyjna może wpłynąć na wartość nieruchomości oraz na warunki transakcji, dlatego warto wcześniej skonsultować się z prawnikiem lub doradcą finansowym, aby uniknąć niespodzianek podczas sprzedaży. Właściciel, chcąc sprzedać taką nieruchomość, musi albo spłacić zadłużenie i uzyskać wykreślenie hipoteki albo pozyskać takiego kupca nieruchomości, który nabędzie ją za odpowiednią niższą cenę wraz z zabezpieczeniem hipotecznym.

Sprawdź też skup nieruchomości z problemami

Hipoteka umowna kaucyjna wykreślenie - procedura krok po kroku

Wykreślenie hipoteki umownej kaucyjnej wymaga spełnienia określonych warunków i procedur:

Warunki wykreślenia

Hipotekę można wykreślić z księgi wieczystej w momencie, gdy cała kwota zabezpieczenia została spłacona, a wierzyciel potwierdził tę okoliczność. Wygaśnięcie hipoteki kaucyjnej następowało w momencie wygaśnięcia wierzytelności, a więc gdy dłużnik (właściciel nieruchomości) spłacił zobowiązanie.

Niezbędne dokumenty

W celu dokonania wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, zwykle wymagane są trzy dokumenty: zgoda banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, czyli potwierdzenie spłaty zadłużenia - zwany kwitem mazalnym.

Koszty wykreślenia

Niezależnie od wysokości sumy hipoteki opłata za wykreślenie hipoteki jest taka sama i wynosi 100 zł dla jednej pozycji. Jeśli w księdze wieczystej widnieją dwie hipoteki np. zwykła i kaucyjna, to za wykreślenie każdej z hipotek płacisz oddzielnie, czyli łącznie opłata sądowa wyniesie 200 zł.

Czy hipoteka kaucyjna jest do zwrotu?

Nie – hipoteka, w tym także kaucyjna, nie jest czymś, co się „zwraca”. Hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzytelności, a nie środek pieniężny, który dłużnik otrzymuje i oddaje. Kiedy pojawia się pytanie, czy „hipoteka kaucyjna jest do zwrotu”, chodzi najczęściej o to, czy może zostać wykreślona z księgi wieczystej.

I tutaj odpowiedź brzmi: tak, hipoteka kaucyjna może zostać wykreślona – po spłacie zabezpieczonego zobowiązania lub w sytuacji, gdy okaże się, że wierzytelność nie powstała (np. kredyt nie został uruchomiony). Do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej niezbędna jest zgoda wierzyciela, zwykle w formie pisemnego oświadczenia o spłacie lub zrzeczeniu się zabezpieczenia.

Hipoteka kaucyjna jako zabezpieczenie bonifikaty od gminy

W drugiej części pytania poruszony jest szczególny przypadek: hipoteka kaucyjna ustanawiana na rzecz gminy jako zabezpieczenie ewentualnego zwrotu bonifikaty przy zakupie mieszkania komunalnego na preferencyjnych warunkach.

To prawda: jeśli lokal został nabyty z bonifikatą, a gmina zabezpieczyła ewentualny zwrot bonifikaty hipoteką kaucyjną, obowiązek zwrotu tej bonifikaty nie powstaje, jeśli:

• nabywca dokona zamiany mieszkania na inne przeznaczone na cele mieszkaniowe,
• sprzeda lokal i przeznaczy uzyskane środki w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego mieszkania.

Takie zasady wynikają z wyjątków określonych w przepisach, np. art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Hipoteka umowna kaucyjna licytacja komornicza

W przypadku hipoteki umownej kaucyjnej licytacja komornicza może być ostatecznością dla wierzycieli. Wyjątek stanowi sprzedaż egzekucyjna. Zakup nieruchomości w wyniku aukcji przeprowadzonej przez komornika lub syndyka zawsze oznacza dla kupującego nabycie nieruchomości bez żadnych obciążeń.

Hipoteka kaucyjna jest instrumentem prawnym, który daje wierzycielowi pewność, że w przypadku niespłacenia długu przez dłużnika będzie mógł domagać się zaspokojenia swoich roszczeń poprzez sprzedaż lub przymusowe zbycie nieruchomości.

Praktyczne porady dla właścicieli nieruchomości

Planowanie sprzedaży

Proces uzyskania zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki kaucyjnej może wymagać czasu, dlatego istotne jest, aby rozpocząć procedurę jak najwcześniej przed planowaną transakcją. Czas potrzebny na finalizację procesu wykreślenia kaucyjnej hipoteki może się różnić w zależności od obsługi administracyjnej sądów. Dlatego ważne jest, aby rozpocząć procedurę jak najwcześniej, aby zapewnić płynność przyszłych transakcji dotyczących nieruchomości.

Współpraca z profesjonalistami

Jeśli planujecie Państwo sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną, warto rozważyć współpracę z doświadczoną firmą skupu nieruchomości. Skup123 specjalizuje się w wykupie nieruchomości w różnych stanach prawnych, w tym tych obciążonych hipotekami. Nasze doświadczenie pozwala na sprawne przeprowadzenie transakcji nawet w skomplikowanych przypadkach prawnych.

Alternatywne rozwiązania

W niektórych przypadkach właściciele nieruchomości mogą skorzystać z alternatywnych form zabezpieczenia. Podmiot może również zrezygnować z hipoteki kaucyjnej i ustanowić inną formę zabezpieczenia zwrotu udzielonej bonifikaty (np. poręczenie).

Często zadawane pytania dotyczące hipoteki kaucyjnej

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką kaucyjną?

Tak, sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką kaucyjną to proces, który wymaga uwzględnienia kilku istotnych czynników. Hipoteka kaucyjna stanowi istotne zabezpieczenie w procesie sprzedaży nieruchomości, szczególnie gdy jest obciążona kredytem. Właściciel, który chce sprzedać mieszkanie, musi negocjować z bankiem warunki transakcji oraz znaleźć nabywcę, który podejmie się spłaty zadłużenia hipotecznego. Więcej praktycznych porad znajdziesz w naszym artykule o tym jak sprzedać mieszkanie z kredytem.

Jak długo trwa wykreślenie hipoteki kaucyjnej?

Czas wykreślenia może się różnić w zależności od obciążenia sądów i kompletności dokumentacji. Po spłacie kredytu czy pożyczki powinno nastąpić wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wymaga to jednak kilku formalności, uzyskania zgody banku (wierzyciela), wypełnienia formularza i uiszczenia opłaty.

Co się dzieje z hipoteką kaucyjną po 2011 roku?

Od 20 lutego 2011 r. hipotekę kaucyjną oraz hipotekę zwykłą zastąpiła jedna hipoteka umowna. Jednak mechanizm hipoteki kaucyjnej będzie w przypadkach zaciągniętych przed 2011 rokiem działał aż do dnia, w którym skończy się spłacanie kredytu hipotecznego.

Podsumowanie

Hipoteka kaucyjna - co to jest i jak działa? To forma zabezpieczenia wierzytelności, która mimo że nie jest już ustanawiana od 2011 roku, nadal funkcjonuje w przypadku wcześniej zawartych umów. Hipoteka kaucyjna to elastyczne i wielofunkcyjne narzędzie zabezpieczenia wierzytelności, które różni się od zwykłej hipoteki pod wieloma względami. Zarówno hipoteka umowna kaucyjna, jak i hipoteka przymusowa kaucyjna mają swoje specyficzne zastosowania i procedury związane z ich ustanowieniem i wykreśleniem z księgi wieczystej. Znajomość tych zagadnień jest kluczowa dla każdego właściciela nieruchomości oraz dla osób planujących zakup lub sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką.

Jeśli Państwa nieruchomość jest obciążona hipoteką kaucyjną i planują Państwo jej sprzedaż, Skup123 oferuje profesjonalne wsparcie w całym procesie. Nasze doświadczenie w branży nieruchomości pozwala nam na sprawne rozwiązywanie nawet najbardziej skomplikowanych spraw prawnych. Skontaktuj się z nami już dziś, aby uzyskać bezpłatną wycenę swojej nieruchomości i dowiedzieć się, jak możemy pomóc Ci w szybkiej i bezpiecznej sprzedaży.

Zadzwoń +48 532 102 123 lub wypełnij formularz i pozbądź się problemów z nieruchomością nawet w 3 dni