Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania

Śmierć bliskiej osoby to nie tylko osobista strata, ale również początek szeregu formalności związanych z dziedziczeniem majątku. Szczególnie skomplikowane sytuacje powstają, gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość, a jeden ze spadkobierców korzysta z niej z wyłączeniem pozostałych. Konflikty na tym tle są niezwykle częste i potrafią ciągnąć się latami, prowadząc do poważnych napięć rodzinnych. W niniejszym artykule omówimy najważniejsze aspekty prawne związane z sytuacją, gdy jeden ze spadkobierców zajmuje mieszkanie spadkowe, prawa i obowiązki wszystkich zainteresowanych stron oraz możliwe rozwiązania potencjalnych sporów.

Współwłasność przedmiotów spadku – co to oznacza w praktyce

Z chwilą śmierci spadkodawcy (otwarcia spadku) spadkobiercy stają się właścicielami przedmiotów wchodzących w skład spadku. W przypadku kilku spadkobierców powstaje współwłasność w częściach ułamkowych, która charakteryzuje się tym, że każdy współwłaściciel ma prawo do całej rzeczy, a nie tylko do fizycznie wydzielonej części.

Współwłasność jest formą własności, w której każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Charakter tego rodzaju własności powoduje, że współwłaściciele są zmuszeni współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną, co nie zawsze jest jednak możliwe, bądź to ze względu na nieobecność jednego z nich, bądź ze względu na istniejący pomiędzy nimi konflikt.

W praktyce oznacza to, że:

• Każdy spadkobierca ma prawo korzystać z całej nieruchomości, a nie tylko z części odpowiadającej jego udziałowi
• Żaden ze spadkobierców nie ma prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości bez zgody pozostałych
• Współwłaściciele powinni wspólnie decydować o sposobie korzystania z nieruchomości
• Każdy ze spadkobierców ponosi odpowiedzialność za utrzymanie nieruchomości proporcjonalnie do swojego udziału

Prawo współwłasności jest ograniczone tylko takim samym prawem innych współwłaścicieli. W czasie jej trwania wspólne prawo własności nie może zostać podzielone w taki sposób, że każdy z właścicieli mógłby korzystać na wyłączność z określonej części rzeczy. Wszyscy współwłaściciele mają takie same prawo do korzystania z całej rzeczy.

Prawa i obowiązki spadkobierców wobec wspólnej nieruchomości

Spadkobiercy jako współwłaściciele nieruchomości mają zarówno prawa, jak i obowiązki związane z jej posiadaniem i użytkowaniem.

Prawa spadkobierców:

1. W stosunku współwłasności nieruchomości każdy ze współwłaścicieli ma prawo do używania całej nieruchomości. Prawo każdego ze współwłaścicieli nie jest ograniczone do części nieruchomości zgodnej z posiadanym udziałem. Uprawnienie to jest limitowane wyłącznie tożsamym uprawnieniem każdego z pozostałych współwłaścicieli.
2. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do pożytków, jakie dana rzecz przynosi. Współwłaściciel nieruchomości nabywa prawo do pożytków przez nią generowanych w momencie ich powstania (proporcjonalnie do posiadanego udziału) – niezależne od tego, czy w ogóle użytkuje nieruchomość wspólną.
3. Każda rzecz, a więc zarówno ta ruchoma, jak i nieruchomość przynosi pożytki, które dzielą się na dwa rodzaje, a to pożytki naturalne i cywilne. Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy, zaś pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, przykładowo umowy najmu.
4. Prawo do żądania dostępu do nieruchomości, jeśli zostało się go pozbawionym.

Obowiązki spadkobierców:

1. Ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości proporcjonalnie do udziałów
2. Dbanie o stan nieruchomości i niedopuszczanie do jej degradacji
3. Współdziałanie w zarządzie nieruchomością
4. Respektowanie praw pozostałych współwłaścicieli

Spadkobiercy mogą także ustalić między sobą sposób korzystania z nieruchomości. W praktyce chodzi o tzw. podział do korzystania (quoad usum). Polega on na tym, że pomimo trwania stanu współwłasności, strony dokonują tymczasowego podziału rzeczy do wyłącznego korzystania, np. wydzielenie miejsc pod garaże przy starych domach mieszkalnych. Podział quoad usum jest dozwolony przez prawo i jest dobrym sposobem na uniknięcie sporów, warto jednak zapamiętać, że nie znosi on stanu współwłasności i ma charakter czasowy. Ponadto zgodę na taki podział muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele.

Wynagrodzenie za korzystanie z mieszkania spadkowego

Gdy jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania spadkowego z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, powstaje problem rekompensaty za to wyłączne korzystanie. Współwłaściciel pozbawiający współposiadania drugiego współwłaściciela wbrew jego woli narusza prawo tego ostatniego do współposiadania całej nieruchomości i jest to działanie bezprawne.

W takiej sytuacji pozostali spadkobiercy mogą żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Jeśli tylko jeden ze współwłaścicieli staje się jedynym współwłaścicielem korzystającym i zarazem czerpiącym korzyści ze wspólnej nieruchomości to pozostałym współwłaścicielom przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości. Sąd Najwyższy jak i sądy powszechne w tym Sąd Okręgowy i Apelacyjny w Łodzi wielokrotnie wypowiadały się, że współwłaściciel, który wyłącznie korzysta z całej nieruchomości, ma obowiązek rozliczenia się z tego tytułu z pozostałymi współwłaścicielami.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy obliczane jest na podstawie stawek rynkowych za korzystanie z nieruchomości w danym okresie czasu.

Spadkobierca ma prawo żądać wynagrodzenia według stawek rynkowych z uwzględnieniem wielkości udziałów w spadku, które mu przysługują. Ponieważ najczęściej z takim żądaniem mamy do czynienia w przypadku nieruchomości podstawą określenia jego wysokości może być prawdopodobny czynsz najmu możliwy do uzyskania za najem części należnej spadkobiercy w spadku.

Co zrobić, gdy jeden spadkobierca blokuje dostęp do nieruchomości

Sytuacja, w której jeden ze spadkobierców uniemożliwia pozostałym dostęp do nieruchomości, jest niestety częstym problemem w praktyce spadkowej. Istnieje kilka możliwych działań, które mogą podjąć pokrzywdzeni spadkobiercy:

1. Jeśli współspadkobiercy pozbawili spadkobiercę dostępu do spadku, może on żądać udostępnienia odziedziczonego mieszkania lub domu, a także domagać się wynagrodzenia/odszkodowania od spadkobierców, którzy bezprawnie przejęli przedmiot lub nieruchomość wchodzącą w skład spadku. W wielu przypadkach właśnie żądanie finansowe jest optymalne.
2. Najlepiej pisemnie zażądać np. wydania kluczy do lokalu lub domu i wyznaczyć odpowiedni termin.
3. Dowód nadania takiego pisma do współspadkobierców i brak ich reakcji wystarczy do wykazania, że wbrew swojej woli zostało się pozbawionym dostępu do majątku spadkowego.
4. Nie uniemożliwia to jednak, dochodzenia wynagrodzenia z tego tytułu przez bezprawnie pozbawionego prawa współposiadania nieruchomości współwłaściciela. Obok roszczenia o dopuszczenie do współposiadania możliwe jest dochodzenie (razem lub samodzielnie) wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości wspólnej przez drugiego współwłaściciela. O wysokości tego wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z nieruchomości w danym okresie czasu. Prawo do wynagrodzenia jest również niezależne od tego, czy dana nieruchomość przynosi (może w ogóle przynosić) pożytki lub czy wyłączony z posiadania współwłaściciel poniósł z tego tytułu jakąkolwiek szkodę.
5. Należy wskazać, że procedura dopuszczenia do współposiadania przebiega inaczej w zależności od etapu postępowania sądowego, na jakim znajduje się realizacja formalności spadkowych. W toku sprawy o stwierdzenie nabycia spadku, można żądać dostępu do wspólnej nieruchomości w trybie postępowania zabezpieczającego.

W ostateczności, jeśli polubowne próby rozwiązania problemu nie przynoszą efektu, pozostaje droga sądowa poprzez złożenie wniosku o dział spadku lub powództwo o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy.

Kiedy nie przysługuje wynagrodzenie za zamieszkanie w spadkowej nieruchomości

Istnieją sytuacje, w których wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości spadkowej nie przysługuje, mimo że jeden ze spadkobierców korzysta z niej wyłącznie. Dzieje się tak przede wszystkim w następujących przypadkach:

1. Prawo do wynagrodzenia nie powstanie wyłącznie w sytuacji, gdy użytkujący ją współwłaściciel pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu samodzielne prawo do rzeczy lub prawo wspólne z innymi osobami niż pozbawiony posiadania współwłaściciel.
2. Współwłaściciel samodzielnie użytkujący całą nieruchomości może być zwolniony z obowiązku podziału pożytków z nieruchomości. Dzieje się tak w sytuacji, gdy samodzielnie użytkujący nieruchomość współwłaściciel pozostaje w błędnym przeświadczeniu, że przysługuje mu samodzielne prawo własności (tzw. dobra wiara). Z uwagi na system ksiąg wieczystych taka sytuacja może zaistnieć jedynie wyjątkowo – gdy wpis nie odpowiada rzeczywistości, zaś właściciel lub współwłaściciele nie mogli wiedzieć o tej wadzie.
3. Gdy wszyscy współwłaściciele zawarli umowę określającą sposób korzystania z nieruchomości, przyznającą jednemu z nich wyłączne prawo do zamieszkiwania.
4. Ważny jest jeszcze fakt, iż nie da się przyjąć ogólnej zasady, że niezależnie od okoliczności, odmowa dopuszczenia do współposiadania zawsze będzie rodziła prawo do wynagrodzenia. A więc będą takie okoliczności, które sprawią, że pomimo niedopuszczenia do współposiadania, nie będzie to rodziło obowiązku wynagrodzenia.

W przypadku sporu dotyczącego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości spadkowej, sąd będzie analizował indywidualne okoliczności sprawy, by ustalić, czy rzeczywiście doszło do bezprawnego pozbawienia pozostałych spadkobierców prawa do współposiadania.

Pierwsze trzy miesiące po śmierci – wyjątek od reguły wynagrodzenia

W świetle art. 923 par. 1 k.c. małżonek i inne osoby bliskie spadkodawcy, które mieszkały z nim do dnia jego śmierci, są uprawnione do korzystania w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku z mieszkania i urządzenia domowego w zakresie dotychczasowym.

Ten wyjątkowy przepis wprowadza swoisty "okres ochronny" dla osób, które mieszkały ze spadkodawcą. Prawo spadkowe przewiduje, że małżonek i inne osoby bliskie spadkodawcy, które mieszkały z nim do dnia jego śmierci, są uprawnione do korzystania w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku z mieszkania i urządzenia domowego w dotychczasowym zakresie. Uprawnienie z art. 923 par. 1 k.c. powstaje z mocy samego prawa. Nie ma konieczności dokonywania przez osoby uprawnione żadnych dodatkowych czynności.

Rozrządzenie spadkodawcy wyłączające lub ograniczające to uprawnienie jest nieważne.

Przede wszystkim musimy jednak pamiętać, że ustawodawca przewidział dla osób bliskich pewien okres ochronny, w którym mogą one przystosować się do nowych warunków rodzinnych po śmierci bliskiej osoby. Mianowicie takie osoby mają prawo do dalszego zamieszkiwania i korzystania z urządzenia domowego, co daje im czas konieczny do wprowadzenia zmian w dotychczasowej sytuacji życiowej. Kodeks cywilny wskazuje krąg osób, które mogą skorzystać z tego uprawnienia. Są to mianowicie małżonek i inne osoby bliskie dla spadkobiercy. Osoby bliskie spadkodawcy to osoby złączone z nim nie tylko stosunkiem pokrewieństwa lub powinowactwa (dzieci, wnuki, rodzice, teściowie), ale także stosunkiem faktycznym (konkubinat). Osobom takim przysługuje uprawnienie do dalszego korzystania z mieszkania i urządzenia domowego w zakresie dotychczasowym w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku.

Co ważne, uprawnienie do mieszkania jest niezależne od faktu bycia spadkobiercą. Zatem nawet, jeżeli spadkobiercy ustawowi zostali wykluczeni z dziedziczenia przez testament, to i tam mają prawo do zamieszkiwania w pozostawionym po zmarłym lokalu przez okres 3 miesięcy.

W tym okresie nie można żądać wynagrodzenia za korzystanie z mieszkania od osób, którym przysługuje to ustawowe uprawnienie.

Podnajem mieszkania spadkowego przez jednego ze spadkobierców

Szczególny problem pojawia się, gdy jeden ze spadkobierców decyduje się na podnajem mieszkania spadkowego bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Kwestia ta nie jest bezpośrednio uregulowana w prawie spadkowym, ale można ją rozpatrywać na gruncie ogólnych zasad współwłasności.

Najlepiej jeśli spadkobiercom towarzyszą wzajemne ustalenia co do zasad korzystania ze spadku i rozliczania pożytków (np. czynszu najmu odziedziczonego mieszkania) i ciężarów (kosztów utrzymania, rachunków, ubezpieczenia itp.).

W przypadku podnajmu mieszkania spadkowego przez jednego ze spadkobierców bez zgody pozostałych:

1. Pozostali współwłaściciele mogą żądać udziału w zyskach z najmu proporcjonalnie do ich udziałów w spadku
2. Mogą również kwestionować samą legalność umowy najmu zawartej bez ich zgody
3. W skrajnych przypadkach mogą żądać zakazania dalszego podnajmu

Należy pamiętać, że wynajmowanie nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i jako taka wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Spadkobierca, który sam decyduje o najmie, działa poza zakresem swoich uprawnień i może ponosić z tego tytułu odpowiedzialność wobec pozostałych współwłaścicieli.

Jednocześnie pożytki (czynsz) uzyskane z najmu należą się wszystkim współwłaścicielom proporcjonalnie do ich udziałów, niezależnie od tego, który z nich zawarł umowę najmu.

Sprzedaż udziału w nieruchomości jako rozwiązanie konfliktów spadkobierców

Jednym z najskuteczniejszych rozwiązań konfliktów między spadkobiercami jest sprzedaż udziału w nieruchomości. Na tym etapie wiele osób decyduje się po prostu na sprzedaż udziału w spadku, uwalniając się od długotrwałych sporów i emocjonalnego obciążenia. Sprzedaż udziału może odbywać się na kilka sposobów:

1. Sprzedaż udziału innemu współwłaścicielowi – choć teoretycznie korzystne, często prowadzi do konfliktów wokół wyceny udziału i warunków transakcji
2. Sprzedaż udziału profesjonalnej firmie skupującej nieruchomości – obecnie najbardziej rekomendowane rozwiązanie, zapewniające szybką i bezproblemową transakcję bez konfliktów i nieporozumień

Sprzedaż udziału wyspecjalizowanej firmie, takiej jak skup123.pl, oferuje liczne korzyści – przede wszystkim natychmiastową płatność, brak prowizji oraz przejęcie przez firmę wszelkich formalności prawnych. Firmy skupowe dysponują również doświadczeniem w rozwiązywaniu skomplikowanych przypadków współwłasności i potrafią przeprowadzić transakcję nawet przy braku zgody pozostałych współwłaścicieli.

Warto pamiętać, że sprzedaż udziału nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli, gdyż każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem samodzielnie.

Profesjonalni skupujący, jak skup123.pl, często oferują również doradztwo podatkowe, pomagając sprzedającym zoptymalizować rozliczenia podatkowe i uniknąć niepotrzebnych kosztów.

Zadzwoń +48 532 102 123 lub wypełnij formularz i pozbądź się problemów z nieruchomością nawet w 3 dni

Dział spadku i zniesienie współwłasności – procedury prawne

Ostatecznym rozwiązaniem problemu współwłasności spadkowej jest dział spadku i zniesienie współwłasności. Przyjęta przez ustawodawcę konstrukcja traktuje współwłasność w częściach ułamkowych jako stan tymczasowy, przejściowy. Oznacza to, że nie ma ona charakteru trwałego i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do żądania jej zniesienia, które może być skutecznie realizowane przez każdego ze współwłaścicieli i to niezależnie od woli pozostałych z nich.

Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy lub na podstawie orzeczenia sądu. Zniesienie współwłasności w drodze umowy nastąpi w przypadku, kiedy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do zniesienia współwłasności oraz sposobu, w jaki ma to nastąpić. W takim wypadku współwłaściciele zawierają umowę w formie aktu notarialnego.

Możliwe sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości to:

1. W przypadku nieruchomości można dokonać jej fizycznego podziału lub podziału do korzystania. Jednak, zwłaszcza w przypadku nieruchomości zabudowanych, ten wariant rzadko wchodzi w grę. Zdarza się jednak sytuacja przyznania jednego piętra domu jednemu spadkobiercy innego piętra drugiemu. Rzadko ma miejsce sytuacja fizycznego podziału w przypadku mieszkania. Najczęściej dochodzi do dzielenia niezabudowanych działek o odpowiednio dużej powierzchni.
2. Można również przyznać nieruchomość jednemu albo większej liczbie spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez obowiązku spłaty, ale tylko w sytuacji, gdy pozostali wyrażą na to zgodę, ponieważ bez niej nie można pozbawiać ich udziału w majątku spadkowym.
3. Można sprzedać nieruchomość na licytacji i podzielić środki wśród spadkobierców, co jest rozwiązaniem stosowanym, gdy żaden ze spadkobierców nie chce przejąć nieruchomości albo spadkobiercy nie mogą dojść do porozumienia w sprawie podziału. W takiej sytuacji decyzję o sprzedaży nieruchomości i podziale środków podejmuje sąd.

Poza samym rozstrzygnięciem w przedmiocie zniesienia współwłasności sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności rozstrzyga także spory o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Do wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy należą między innymi: roszczenia o zasądzenie pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej; roszczenia o zwrot wydatków, w tym nakładów i ciężarów związanych z rzeczą wspólną; roszczenia o rozliczenie korzyści uzyskanych przez współwłaściciela, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej; roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy od współwłaścicieli uniemożliwiających jednemu z nich współposiadanie i korzystanie z rzeczy.

Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania – podsumowanie

Sytuacja, w której jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania spadkowego, może prowadzić do poważnych konfliktów rodzinnych. Najważniejsze kwestie, które należy pamiętać:

1. Z chwilą śmierci spadkodawcy powstaje współwłasność spadkowa między spadkobiercami, co oznacza, że każdy z nich ma prawo do współposiadania całej nieruchomości.
2. Spadkobierca, który wyłącznie korzysta z nieruchomości i uniemożliwia innym współwłaścicielom dostęp do niej, działa bezprawnie i może być zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.
3. Wysokość wynagrodzenia jest ustalana na podstawie stawek rynkowych i proporcjonalnie do wielkości udziałów spadkowych.
4. Przez pierwsze trzy miesiące od otwarcia spadku osoby bliskie spadkodawcy, które mieszkały z nim do dnia jego śmierci, mają prawo do dalszego korzystania z mieszkania bez obowiązku zapłaty wynagrodzenia.
5. Wynajmowanie nieruchomości spadkowej przez jednego ze spadkobierców bez zgody pozostałych stanowi przekroczenie uprawnień, a zyski z najmu należą się wszystkim współwłaścicielom.
6. Ostatecznym rozwiązaniem problemu współwłasności jest dział spadku i zniesienie współwłasności, które może nastąpić poprzez podział fizyczny nieruchomości, przyznanie jej jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedaż i podział uzyskanych środków.

Jeśli znajdujesz się w takiej sytuacji, warto rozważyć skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w prawie spadkowym, aby znaleźć najlepsze rozwiązanie dla konkretnego przypadku i uniknąć długotrwałych i kosztownych procesów sądowych.