Jak sprzedać mieszkanie z komornikiem przed licytacją?

Komornik zajął Twoje mieszkanie. Chcesz je sprzedać, zanim trafi na licytację. Masz trzy drogi:

Sprzedajesz mieszkanie, a dług spłacasz z ceny.
Spłacasz dług z innych pieniędzy.
Czekasz, aż komornik sprzeda mieszkanie na licytacji.

Sama sprzedaż nie kończy egzekucji. Mówi o tym art. 930 § 1, cytat poniżej. Dalej znajdziesz trzy nasze sprawy z hipoteką albo egzekucją w księdze wieczystej. W dwóch z nich dług spłacono przy sprzedaży.

Czy można sprzedać mieszkanie z komornikiem?

Tak, ale egzekucja trwa dalej. Art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego: „Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie”. Ten sam przepis mówi: „Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika”. Nabywca to kupujący.

Jak spłacić wierzyciela w Twojej sprawie, oceni prawnik albo komornik prowadzący sprawę.

Jak sprawdzić, czy komornik zajął mieszkanie?

Egzekucja zaczyna się od wezwania do zapłaty. Art. 923 mówi, że komornik „wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni”.

W tym samym czasie komornik pisze do sądu, który prowadzi księgę wieczystą. Składa tam „wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji” (art. 924 § 1).

Taki wpis ludzie nazywają wpisem komorniczym. Sprawdzisz go w księdze wieczystej mieszkania. Księgę przeczytasz na rządowej stronie ekw.ms.gov.pl. Potrzebny jest jej numer.

Jak sprzedać mieszkanie przed licytacją komorniczą?

Egzekucja kończy się między innymi na żądanie wierzyciela. Art. 825: „Organ egzekucyjny umorzy postępowanie w całości lub części na wniosek: 1) jeżeli tego zażąda wierzyciel”.

Po zakończeniu egzekucji komornik składa „wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji” (art. 924 § 2).

Wierzycieli może być kilku. Art. 930 § 1 mówi, że „kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji”. Zapytaj komornika, ilu ich jest i ile wynosi dług.

Jak sprzedać zadłużone mieszkanie albo dom?

W sprawach z Ustki i Połajewa na nieruchomości była hipoteka. W obu potrzebne były dokumenty od wierzyciela. Dzięki nim dług spłacono przy sprzedaży.

Sprawa z Ustki. Pan Robert miał udział 30% w mieszkaniu z trzema pokojami w Ustce. Na udziale ciążyła hipoteka przymusowa na rzecz funduszu. Po naszych rozmowach fundusz obniżył dług. Uzyskaliśmy promesę, czyli pisemną zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki, gdy dostanie ustaloną kwotę. Fundusz dostał swoje pieniądze z ceny sprzedaży. Kupiliśmy udział za 81 000 zł w 2026 roku.

Cała sprawa: udział z hipoteką przymusową

Sprawa z Połajewa. Państwo Artur i Joanna mieli dom z zaległością w ZUS i hipoteką. W tle był kredyt we frankach, obniżony po wyroku sądu. Pomogliśmy zebrać dokumenty od wierzyciela: do spłaty długu i do wykreślenia hipoteki. Dług spłacono w ramach sprzedaży. Kupiliśmy dom za 230 000 zł w 2026 roku.

Cała sprawa: dom z długiem w ZUS

Sprawdź, ile dostaniesz za mieszkanie z komornikiem

Do kiedy można spłacić dług?

Dług możesz też spłacić z innych pieniędzy. Art. 981: „Jeżeli należność wierzyciela będzie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję”. Przetarg to część licytacji, w której padają oferty.

Kiedy jest licytacja komornicza i za ile?

Komornik sprzedaje mieszkanie na licytacji, ale nie od razu. Art. 952 § 1: „Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży w drodze licytacji elektronicznej albo licytacji publicznej”. Ten sam przepis mówi o terminie: „Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania”. Oszacowanie to wycena mieszkania.

Najniższą cenę ustala przepis. Art. 965: „Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania”. Suma oszacowania to wartość mieszkania z tej wyceny.

Może być też druga licytacja. Art. 983 mówi, że komornik „na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania”.

Ile dostaniesz po licytacji, zależy od ceny, kwoty długu i kosztów. Oceni to prawnik albo komornik prowadzący sprawę.

Współwłaściciel ma komornika. Co z Twoją częścią?

Egzekucja może dotyczyć tylko udziału drugiego właściciela. Art. 1005: „O zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli”. Ułamkowa część to udział, na przykład 1/2.

Sprawdź w księdze wieczystej, czyjego udziału dotyczą wpisy. Tak zrobiliśmy w sprawie z Torunia.

Sprawa z Torunia. Pani Elżbieta odziedziczyła po matce udział 3/6 w dużym mieszkaniu w toruńskiej kamienicy. Mieszkał w nim krewny, drugi współwłaściciel. W księdze wieczystej były hipoteki i egzekucja. Sprawdziliśmy wpisy. Obciążały udział krewnego, a udział pani Elżbiety był od nich wolny. Kupiliśmy go za 120 000 zł w 2026 roku.

Cała sprawa: odziedziczony udział, długi współwłaściciela

Więcej o sprzedaży części mieszkania: skup udziałów w nieruchomościach.

Jakie dokumenty przygotować

Przygotuj:

numer księgi wieczystej mieszkania,
pisma od komornika, jeśli je masz,
informację, komu i ile jesteś winien.

Brakuje dokumentów od wierzyciela? Pomagamy je zebrać.

Więcej o takich sprawach: skup nieruchomości z komornikiem i skup nieruchomości z długiem.

Zadzwoń +48 532 102 123 lub wypełnij formularz i pozbądź się problemów z nieruchomością nawet w 3 dni

Masz podobną sprawę? Opisz ją w formularzu. Sprawdzimy ją bezpłatnie i podamy możliwą cenę.

Bezpłatna wycena mieszkania z komornikiem